«Подводные камни» страхования недвижимости

Игорь Жижара, Начальник отдела андеррайтинга имущественных рисков АСК «ИНГО Украина»

Каких подводных камней следует остерегаться страхователям недвижимости (жилой, коммерческой)?

В первую очередь, нужно понимать природу желания страхователя обзавестись полисом страхования недвижимости от огневых и прочих рисков (опасностей). Так как культура страхования в Украине находится на довольно низком уровне, полис может быть выписан по принуждению для страхователя (к примеру, страхование залога, требование арендодателя или международного инвестора) или как разумное решение менеджмента клиента минимизировать риски через инструмент страхования (программа страховой защиты для предприятия).

В зависимости от вышесказанного, страховой компанией предлагаются разные варианты рисков (комплексной защиты). Следует отметить, что уже здесь таится опасность ошибочного выбора такого набора рисков непрофильным специалистом, который не до конца понимает степень опасности для разного вида имущества. В данном случае на рынке привлекаются или брокеры (независимые страховые посредники), которые работают со стороны и на защиту интересов клиента, или проводятся взаимовыгодные переговоры клиента с представителями страховщика (все же страхование – это, прежде всего, контракт, основой которого являются доверительные отношение между его сторонами). Как вариант, существуют программы страхования, которые охватывают всевозможные риски, которые могут возникать на объекте страхования, а именно – страхование от всех рисков (страхователь получит денежное возмещение вследствие любого внезапного и непредвиденного страхового случая, который прямо не исключен в Договоре страхования).

Следующая опасность, которая подстерегает клиента – это определение размера страховой суммы. В мировой практике существуют 2 подхода: страхование по восстановительной стоимости (новая стоимость) и действительной (остаточной стоимости) с учетом износа. Иные вариации - такие, как балансовая, оценочная и так далее - подразумевают под собой одну из указанных ранее двух стоимостей, только с учетом ряда поправочных коэффициентов. За страхователем остается право указывать ту стоимость, которую он считает единственно правильной, но снова же – существует опасность занижения страховой суммы, что при выплате для страхователя выльется в пропорциональное уменьшение суммы возмещения при определении реального ущерба.

Перестрахование – вот то, без чего любая страховая компания не сможет полностью выполнить свои обязательства по договору страхования, или проще го – не выплатить возмещение из-за большой суммы понесенного ущерба, что является прямой угрозой ее существованию. И страхователю нужно с особым рвением проверить данную опцию страхового контракта, ведь от этого зависит платежеспособность страховой компании и ее возможность отвечать за принятые обязательства по всем договорам страхования.

Какие сделки по страхованию недвижимости наиболее востребованы: страхование жилья, торговой недвижимости, офисной или складской?

Сделки по страхованию прямо пропорциональны экономической ситуации в стране. При росте кредитования жилой ипотеки мы наблюдали острую востребованность полисов страхования от заемщиков банков, при росте строительства логистических, деловых центров и понимании их собственников правильного подхода к управлению рисками на предприятии – всплеск страхования строительно-монтажных рисков, торговой недвижимости, складских логистических комплексов и прочего.

В текущий кризисный период (или, как кто-то может заметить, посткризисный, хотя на страховом рынке до этого еще далеко) можем отметить падение сделок по страхованию недвижимости ввиду уменьшения клиентами бюджетов на страхование (как физическими, так и юридическими лицами), падение объемов строительства новых объектов недвижимости, дальнейшее падение кредита доверия до страхового рынка и непонимания сути страхования в цепочке управления рисками предприятия.

Каковы ставки на страхование (также по сегментам недвижимости)?

Мировые цены на страхование/перестрахования растут ввиду наличия в 2008-2010 гг. большого количества убытков на мировых рынках, как по пожару, так и по стихийным бедствиям.

К сожалению, многие страховые компании в Украине продолжают безответственную конкуренцию инструментами демпинга, некачественного контроля (рассмотрения) рисков. На практике, андеррайтерская политика компании согласовывается с высшим менеджментом компании, что в свою очередь подтверждает желание акционеров таких компаний в короткий срок увеличить портфель имущества.

Украинский страховой рынок еще «не наелся» убытками по имуществу настолько, чтобы все страховщики дружно подняли цены или хотя бы оставили на неизменном докризисном уровне.

Финансовый результат страховщиков за 2010 год, уверен, подтолкнет страховые компании к пересмотру ценовой политики, политики присутствия на рынках разных видов страхования, и даже, возможно, прекращению «тарифных войн». Диктовать условия будут ликвидные страховщики - те, которые смогут отвечать за принятые на себя обязательства.

Отдельно хочу отметить, что страховые тарифы зависят от:

    * результатов анализа заявлений- вопросных листов

    * выполненных мер пожарной и охранной безопасности на объектах страхования

    * размера страховых сумм

    * величины согласованных франшиз

    * степени подверженности рискам страхуемых объектов

    * перечня выбираемых рисков

    * количества страховых продуктов, приобретаемых у компании и т.д.